Физическое лицо сдает в аренду лицу юридическому нежилые помещения на основании договора аренды.
При этом на протяжении 8 месяцев 2012 года юридическое лицо не совершало месячных арендных платежей. Физическое же лицо ввиду непоступления платежей не перечисляло налог на доходы физических лиц за указанный период.
Необходимо ли в данном случае физическому лицу перечислять сумму налога на доходы и уплачивать пеню за несвоевременную оплату?
В данном случае предлагаем рассмотреть нормативное регулирование вопроса, а также варианты оптимизации налоговых платежей и недопущения штрафных санкций.
Согласно п. 170.1.2 Налогового кодекса Украины (НКУ) налоговым агентом плательщика налога – арендодателя при начислении дохода от сдачи в аренду объектов недвижимости является арендатор.
То есть, в данном случае, по законодательству арендатор является налоговым агентом по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) от сдачи в аренду объекта недвижимости и обязан начислять, удерживать и оплачивать НДФЛ в бюджет с доходов, которые выплачиваются физическому лицу.
По общему правилу налог на доходы физических лиц уплачивается (перечисляется) в бюджет одновременно с выплатой дохода (п.п. 168.1.2 НКУ).
В случае, если доход предоставляется не в денежной форме или выплачивается наличными из кассы, НДФЛ оплачивается (перечисляется) в бюджет на протяжении банковского дня, который наступает за днем такого начисления (выплаты) (п. п. 168.1.4 НКУ)
Согласно п. 168.1.5 НК Украины, которым установлено что в случае, если налогооблагаемый доход начисляется налоговым агентом, но не выплачивается, то налог, подлежащий удержанию с такого начисленного дохода, подлежит перечислению в бюджет налоговым агентом в сроки, установленные для месячного налогового периода.
Так как Арендодатель в 2012 году согласно договору аренды фактически арендовал помещение у физического лица, то согласно действующему законодательству должен был выполнять функции налогового агента по удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ.
Поэтому, в данном случае, налоговому агенту необходимо за прошедший период 2012 года начислить доходы от аренды, рассчитать и оплатить необходимый НДФЛ с уплатой пени за несвоевременную оплату.
Если этого не сделать у юрлица-арендатора наступает ответственность за неуплату налога в размере суммы налога мере + 25 % штрафа + пеня (п. 127.1Налогового кодекса). В дальнейшем налог должен удерживаться и уплачиваться ежемесячно, по мере начисления арендной платы. Можно конечно арендную плату не выплачивать, но налог должен быть уплачен (п. 168.1.5 Налогового кодекса).
Это законодательное регулирование вопроса, оно довольно понятно и однозначно. В то же время нам надо учитывать, что в описываемом случае условия договора на основании которого рассчитываются платежи известны исключительно арендатору и арендодателю, соответственно могут быть пересмотрены «задним числом».
Что же можно сделать, чтобы полностью выполнить свои обязательства перед бюджетом, при этом оптимизировав налоговые платежи?
Вариант 1.
На тот период времени, во время которого не выплачивалась арендная плата и соответственно арендные платежи можно заключить договор ссуды на помещения. Такой договор является безоплатным. В то же время возникает вопрос о бесплатно полученных юрлицом услугах фактической аренды помещений, которые необходимо отнести в доход предприятия.
В данном случае налогообложению налогом на прибыль по ставке 21 % подлежит не сума дохода, а сума прибыли (доход - расходы). А это значит что если есть «запас» по затратам, в том периоде то, налог на прибыль платить будет не из чего. Ну и у физического лица не будет НДФЛ так нет доходов.
Вариант 2.
Гражданский кодекс (ст. 762) предусматривает, что «Плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не предусмотрено договором»
Именно вторая часть правовой нормы даёт нам возможность установить иные интервалы внесения и, соответственно, начисления арендной платы.
Таким образом было бы логично переписать договор, установив годовые периоды начисления и последующей уплаты арендной платы. При этом не забыть арендную ставку установить тоже годовую, а не месячную.
Подобная схема не будет противоречить п. 168.1.5 Налогового кодекса, поскольку для его применения необходимо «начисление» и отсутствие последующей выплаты дохода.
Главное не начислять доход раньше времени, если арендная плата выплачивается в конце года, то и начисляться она должна тогда же. Причём очень важно документально подтвердить факт начисления аренды именно в конце года – это должно быть указано в договоре и подтверждаться в акте приёма-передачи услуг по аренде, составленном 31.12. каждого года.
Александр Тарасенко
аудитор "Юридическая компания "Дешунин и партнеры"